LMNP : un statut avantageux, à condition d'être bien tenu.
Choix micro-BIC ou réel, amortissements, déclaration 2031, réforme des plus-values, meublé de tourisme : nous accompagnons les loueurs en meublé non professionnels, du premier studio au portefeuille de biens.
La location meublée non professionnelle reste l'un des régimes les plus intéressants pour un particulier qui investit dans l'immobilier locatif. Mais c'est aussi l'un de ceux qui ont le plus bougé récemment : réforme des plus-values en 2025, nouveau régime des meublés de tourisme, seuils micro-BIC révisés. Nous suivons ces évolutions de près et accompagnons des loueurs en meublé en Île-de-France et en Centre-Val de Loire, en location longue durée comme en courte durée.
Ce que nous voyons revenir le plus souvent
Chaque profil de client a ses propres sujets sensibles. Voici ceux que nous traitons régulièrement.
Micro-BIC ou régime réel ?
Le micro-BIC est simple (abattement forfaitaire de 50 % en longue durée, seuil 83 600 € en 2026), mais le réel permet d'amortir le bien et le mobilier et de déduire les charges réelles — de quoi réduire sensiblement le résultat imposable selon votre financement et vos charges. L'arbitrage se chiffre sur vos loyers réels, pas sur une règle générale.
Plus-values : la réforme de 2025
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel — y compris ceux pratiqués avant 2025 — sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de revente. L'arbitrage micro/réel et la stratégie de détention doivent être réévalués à la lumière de cette réforme.
Meublé de tourisme sous pression
Loi de novembre 2024 : abattement ramené à 30 % (seuil 15 000 €) pour les meublés non classés, pouvoirs renforcés des mairies, exigences énergétiques progressives. La location courte durée reste possible, mais elle se pilote désormais sérieusement.
La bascule LMNP → LMP
Au-delà de 23 000 € de recettes ET si vos loyers meublés dépassent les autres revenus d'activité du foyer, vous devenez loueur professionnel, avec des conséquences sociales et fiscales lourdes. La frontière se surveille chaque année.
Concrètement, voici ce que nous prenons en charge
Mise en place du statut
Tenue au régime réel
Déclarations et conformité
Stratégie patrimoniale
Ces interventions sont les plus courantes pour ce profil : chaque dossier a ses particularités, le périmètre s'ajuste à votre situation.
Les domaines d'expertise mobilisés
Trois engagements pour ce profil
Un cabinet qui pratique l'immobilier
SCI, LMNP, revenus fonciers : l'immobilier patrimonial fait partie de notre quotidien. Votre location meublée est analysée dans l'ensemble de votre situation, pas comme un dossier isolé.
Chiffrage avant option
Micro-BIC ou réel, garder ou revendre : chaque option est chiffrée sur vos données réelles avant de s'engager. Une option fiscale mal choisie se paie pendant des années.
Veille réglementaire active
Le régime du meublé a changé trois fois en trois ans. Nous suivons les textes et vous alertons quand une évolution touche votre situation — pas l'inverse.
Vos questions, nos réponses
Micro-BIC ou régime réel : comment choisir ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers en location longue durée (seuil 83 600 € de recettes en 2026) : simple, mais vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes quoi qu'il arrive. Le régime réel permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, copropriété, travaux) et d'amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit d'autant le résultat imposable les premières années. Le réel est souvent pertinent quand le bien est financé à crédit — mais la réforme des plus-values de 2025 change une partie de l'équation, d'où l'intérêt d'un chiffrage personnalisé.
Que change la réforme des plus-values LMNP de 2025 ?
Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable : le prix d'acquisition est diminué des amortissements pratiqués, y compris ceux antérieurs à 2025. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer, et certaines résidences gérées avec services (étudiantes, seniors, EHPAD) échappent à la réintégration. Le régime réel reste généralement avantageux, mais l'horizon de revente doit désormais entrer dans le calcul dès le départ.
Faut-il un expert-comptable pour du LMNP ?
Au micro-BIC, vous pouvez déclarer seul. Au régime réel, c'est une vraie comptabilité : amortissements par composants, déclaration 2031, liasse fiscale, télétransmission. Un amortissement mal calculé fausse vos impôts pendant toute la détention — et depuis la réforme de 2025, il fausse aussi votre future plus-value. Nous chiffrons le gain d'impôt du régime réel face au coût de la tenue avant que vous ne décidiez.
Je loue sur Airbnb : qu'est-ce qui a changé pour moi ?
Beaucoup. Depuis la loi de novembre 2024, un meublé de tourisme non classé relève du micro-BIC avec un abattement de 30 % et un seuil de 15 000 € seulement (contre 50 % auparavant, dans la limite d'un seuil bien plus élevé). Les mairies peuvent durcir les règles locales (déclaration, quotas, changement d'usage) et des exigences de performance énergétique s'appliquent progressivement. Au-delà de 23 000 € de recettes en courte durée, des cotisations sociales sont dues. Le classement du meublé et le passage au régime réel sont deux leviers à étudier.
Quand devient-on loueur en meublé professionnel (LMP) ?
Vous basculez en LMP si deux conditions sont réunies la même année : plus de 23 000 € de recettes de location meublée dans le foyer fiscal ET des recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer. La bascule est automatique, pas optionnelle. Elle change le régime des plus-values, le traitement des déficits et déclenche des cotisations sociales. Si vos loyers montent ou vos autres revenus baissent (départ en retraite par exemple), la frontière s'anticipe un ou deux ans à l'avance.
Pour aller plus loin
Vous louez ou allez louer en meublé ?
Un rendez-vous de cadrage pour chiffrer micro-BIC vs réel sur vos loyers et sécuriser vos déclarations.