SCI familiale ou patrimoniale : nous gérons.
Création, choix entre IR et IS, comptes annuels, fiscalité des revenus fonciers, plus-values, transmission : nous accompagnons les SCI de la création à la transmission.
Une SCI est un outil juridique puissant (gestion d'un patrimoine familial, optimisation de la transmission, démembrement), mais c'est un outil mal utilisé qui se retourne vite contre son gérant. Le choix entre IR et IS, la rédaction des statuts, la tenue d'une comptabilité minimale et la déclaration des résultats sont des sujets sur lesquels les erreurs coûtent cher.
Ce que nous voyons revenir le plus souvent
Chaque profil de client a ses propres sujets sensibles. Voici ceux que nous traitons régulièrement.
IR ou IS : le choix structurant
Une SCI à l'IR taxe les revenus fonciers chez les associés. Une SCI à l'IS bénéficie de l'amortissement et d'une fiscalité plate, mais la sortie (vente, dissolution) coûte plus cher. Le choix engage pour 5 à 10 ans.
Statuts et clauses sensibles
Agrément, droit de retrait, droit de préemption, démembrement, répartition des pouvoirs : les statuts d'une SCI familiale doivent anticiper les conflits possibles, pas seulement le présent.
Comptabilité et déclarations
Une SCI à l'IR n'a pas d'obligation comptable stricte mais doit produire une 2072. Une SCI à l'IS a les mêmes obligations qu'une société commerciale (bilan, liasse 2065). À ne pas confondre.
Transmission et démembrement
La SCI est l'outil de transmission par excellence : démembrement de parts, donation progressive, abattements. Mais l'optimisation se prépare des années à l'avance.
Concrètement, voici ce que nous prenons en charge
Création de SCI
Tenue annuelle
Fiscalité immobilière
Patrimoine et transmission
Ces interventions sont les plus courantes pour ce profil : chaque dossier a ses particularités, le périmètre s'ajuste à votre situation.
Trois engagements pour ce profil
Vision patrimoniale globale
Une SCI ne se gère pas isolément. Nous regardons votre patrimoine global : immobilier, sociétés opérationnelles, situation familiale, pour proposer une organisation cohérente.
Anticipation transmission
La transmission se prépare 5 à 10 ans avant l'événement. Nous vous aidons à structurer votre SCI dans cette perspective dès la création.
Travail avec votre notaire
Une SCI bien construite implique un notaire pour les actes patrimoniaux. Nous coordonnons avec votre conseil habituel ou vous orientons si vous n'en avez pas.
Vos questions, nos réponses
SCI à l'IR ou à l'IS : comment choisir ?
L'IR est généralement adapté pour une SCI familiale qui détient une résidence principale ou secondaire, ou un bien locatif déjà amorti. L'IS est intéressant pour la SCI patrimoniale qui investit en location nue, car il permet l'amortissement et abaisse le résultat imposable. Mais l'IS pénalise la sortie : plus-value calculée sur la valeur amortie, fiscalité moins favorable. Le choix doit anticiper l'horizon de détention.
Faut-il un expert-comptable pour une SCI familiale à l'IR ?
Pas obligatoire, mais recommandé dès qu'il y a des revenus locatifs, des travaux significatifs ou plusieurs associés. La déclaration 2072 demande un minimum de rigueur, et les choix faits chaque année (charges déductibles, déficit reportable) ont un impact long-terme. Pour une SCI sans activité locative qui ne fait que détenir un bien, un suivi annuel léger suffit.
Pouvez-vous m'aider à transmettre des parts à mes enfants ?
Oui. La donation de parts de SCI bénéficie d'abattements en ligne directe, renouvelables dans le temps (montants et délais fixés par la loi en vigueur). Nous évaluons la valeur des parts, conseillons sur le démembrement (usufruit/nue-propriété), coordonnons avec votre notaire pour l'acte de donation. Une transmission progressive optimise la fiscalité.
Combien coûte la tenue annuelle d'une SCI ?
Le forfait dépend du régime (IR plus simple que IS), du nombre de biens, de l'activité (location vide, meublée, travaux). Pour une SCI familiale à l'IR avec un bien et peu de mouvements, le coût annuel est modéré. Pour une SCI à l'IS avec plusieurs biens et travaux, le coût est plus proche d'une petite société commerciale. Devis personnalisé après un premier rendez-vous de cadrage.
Peut-on changer une SCI de l'IR vers l'IS ?
L'option pour l'IS est possible mais irrévocable au-delà de 5 ans. Le passage déclenche une imposition immédiate des plus-values latentes sur les biens (sauf cas particuliers). C'est rarement neutre fiscalement. Le sens inverse (IS vers IR) est plus difficile et a aussi des conséquences. Avant toute bascule, un calcul d'opportunité chiffré est indispensable.
Pour aller plus loin
Vous avez une SCI ou un projet ?
Un rendez-vous de cadrage pour étudier votre situation et identifier les optimisations possibles.